Недвижимость США. Кондо, кооператив или дом? | Портал MEET-USA.COM

Недвижимость в США. Формы собственности

29.10.2020
Написать автору
Во многих странах покупка недвижимости является надёжным вложением своих средств. Недвижимость в США не исключение.

Недвижимость в США. Кондоминиум или кооператив?

Приобрести недвижимость в США имеют право не только граждане страны, проживающие на постоянной основе, но и иностранцы. Законодательство США их нисколько не ограничивает: выходцы из Китая, Канады, Индии, Мексики и других стран могут исполнить «американскую мечту» и приобрести дом.

Но необходимо учесть, что наличие недвижимости не дает преимуществ при иммиграции или при получении визы в США.

Среди иностранных покупателей недвижимости наибольший процент составляют китайцы и канадцы (12% и 24%). Россияне пока не так сильно заинтересованы в приобретении недвижимости в Америке (всего 1-2% от всех иностранных покупателей). Самыми востребованными штатами среди иностранных инвесторов являются Флорида, Калифорния, Аризона. Это обусловлено географически и экономически: курортные районы привлекают любителей комфортного отдыха своим теплым климатом и финансовой доступностью (многие дома на побережье строятся из дешевых легких материалов, что объясняет финальную низкую цену жилья).

Недвижимость в США. Процент русских, владеющих жильем в Америке

Существуют несколько видов недвижимости в США, которые обладают уникальными свойствами: кондоминиумы, кооперативы и свои дома. Каждый из них может показаться привлекательным вложением, но у каждого есть как достоинства, так и недостатки. Кондоминиумы и кооперативы похожи на известные нам квартиры и между собой, но имеют несколько важных различий. При заключении договора купли-продажи кондоминиума ваша квартира и часть жилой площади принадлежит вам и только вам. Если вы решили приобрести кооператив, то вы приобретаете только акции компании, которой принадлежит здание с вашей квартирой в нем – это больше напоминает привычную в России аренду, а не владение собственностью.

Condo

Недвижимость в США. Кондоминиум. Плюсы и минусы

Кондоминиум или кондо – довольно новое явление (кондоминиумы появились в США в 60-е годы).

Плюсы владения кондоминиумом:
  • По большей части кондо – современные многоквартирные дома.
  • Квартира полностью находится в собственности хозяина.
  • Кондоминиум легче приобрести иностранному жителю. Не обязательно самому жить в квартире на постоянной основе – так как вы являетесь полноправным владельцем, то можно сдавать свое имущество в аренду (также продать, подарить, обменять).
  • Банки чаще выдают кредиты и ипотеки на приобретение кондоминиумов, так как квартира будет в собственности, и ее можно будет взять в залог.
  • Наличие квартиры в таком доме гарантирует безопасность: закрытая территория, наличие швейцара/консьержа, современная охранная система.
  • Вам не нужно думать о благоустройстве всего дома – вы занимаетесь благоустройством только внутри своей квартиры.
  • Можно сделать перепланировку в квартире, но только при получении согласования от местного органа власти.
Но такой вид собственности, как кондоминиум, имеет и обратную сторону – минусы:
  • Высокие расходы на обслуживание (ТСЖ).
  • Необходимо вступить в комитет дома и постоянно участвовать/присутствовать на общедомовых собраниях (для обсуждения, составления документов и т.д.).
  • Любителям домашних животных кондо может не подойти, так как ассоциация дома может не разрешить содержать домашнее животное в квартире.
  • В кондоминиуме, как и в российских многоквартирных панельках, могут быть проблемой различные звуки и запахи, идущие от соседей.
  • Ограниченная территория не дает возможности заниматься садоводством перед домом, невозможно оставить вещи в местах общественного пользования.
  • Высокая стоимость. Понадобится много финансовых вливаний для закрытия сделки.

Co-op

Недвижимость в США. Кооператив. Плюсы и минусы

Кооператив. В кооперативном доме вся площадь принадлежит корпорации, а хозяева квартиры в таком доме являются владельцами не собственности, а акций корпорации. Кооперативы управляются советами, которые принимают все решения насчет здания – в том числе и разрешают/не разрешают приобретать акции покупателю. Из-за этого у иностранцев могут возникнуть трудности при заключении сделки.

Плюсы жилищного кооператива:
  • Низкие затраты на все жилищные услуги, так как выплаты распределяются между всеми жителями квартир в кооперативе.
  • Кооперативные здания в большинстве своем располагаются в центральных районах города.
  • Являются историческими зданиями, построенными «на века»: высокие потолки, панорамные окна, толстые крепкие стены.
  • Сам кооператив несет расходы на содержание дома, его ремонт. Участнику кооператива не приходится тратить деньги и время.
  • Закрытие сделки куда выгоднее, чем у кондоминиума.
  • Постоянство: приобретение квартиры в кооперативе не предполагает сдачу собственности в аренду - соседи не будут слишком часто сменять друг друга.
Минусы кооператива:
  • Кооперативы в большинстве своем старинные здания, которые сложно содержать надлежащим образом.
  • Высокая ежемесячная оплата за обслуживание здания.
  • Полная зависимость от корпорации - вы не можете сдавать квартиру в аренду или продать ее без согласования с советом.
  • Сложность приобретения имущества для иностранных граждан, если они не проживают на территории США и не платят налоги в местную казну.
  • Могут запретить заводить домашних животных.
Правление кооператива может отклонить кандидатуру потенциального покупателя. Они могут это сделать по ряду причин. По финансовым соображениям (у вас недостаточный доход или сбережения), из-за числа жильцов (в семье два человека, а приобретаемая квартира включает три спальни), или вы намерены сдавать ее в аренду, а не проживать в ней лично. Вместе с тем, правление кооператива не имеет права произвольно отклонить вашу кандидатуру по причине расы, пола, религии, нетрудоспособности или состава семьи – в противном случае оно нарушит федеральные антидискриминационные законы.
В целом, получается, что стоимость недвижимости «кондо» будет выше, чем возможность стать частью кооператива. Однако, чаще всего, итоговые ежемесячные траты членов co-op превосходят суммы постоянных расходов жильцов кондоминиума.

Свой дом в США

Недвижимость в США. Свой дом. Плюсы и минусы в сравнении с condo и co-op

Приобретая свой дом, вы становитесь полноправным владельцем, как дома, так и участка, на котором он расположен. В случае приобретения вы становитесь более самостоятельным в его благоустройстве и использовании. Это влечет за собой целый ряд положительных моментов, но и трудностей с содержанием дома хватает.

Плюсы владения домом:
  • Изменение дома от косметического ремонта до полной внутренней реставрации.
  • Сдача в аренду как всего дома, так и частично (комнату или несколько комнат).
  • Передача, дарение, продажа дома без сторонних участников.
  • Много места для питомцев и никаких запретов на их содержание.
  • Не важно, какое количество жителей будет в доме.
  • Низкие ставки по ипотеке на свои дома и небольшой первоначальный взнос.
  • Постоянные и наблюдательные соседи.
 Минусы:
  • Ежегодный налог на недвижимость. Его величина зависит от новизны дома (чем новее дом – тем дороже обходится), от района (чем лучше район – тем дороже).
  • Благоустройство участка – ваша прямая обязанность: стричь газон, чистить снег, сгребать листву и т.д.
  • Нельзя поставить забор или иначе оградить участок. Бывают исключения, но скорее всего ограничения на использование земли не позволит возвести глухой забор вокруг своего дома.
  • Уборка и сортировка мусора. Да, нет необходимости везти свой мусор непосредственно на свалку, но необходимо соблюдать множество правил: правильная укладка, сортировка и т.д.

Управляющие компании в США

Ассоциация домовладельцев (HOA - Homeowners Association) – это организации, устанавливающие свод правил проживания для владельцев домов/квартир на их участке. Жители могут на общем собрании выбрать любую управляющую компанию. Взносы в ассоциацию домовладельцев варьируются от $120 до $1000. Платить нужно обязательно: злостных неплательщиков ждут штрафы или даже арест их имущества. HOA поддерживает чистоту, уход за домами и прилегающей к ним территорией, ремонтом и прочим. Так же через ассоциацию необходимо согласовывать и утверждать все значительные и незначительные изменения вашей недвижимости.

HOA. Управляющие компании в США. Американская недвидимость

При несоблюдении хоть одного из многочисленных правил можно получить извещение с предупреждением или со штрафом.

Чтобы избежать лишних трат, внимательно ознакомьтесь с правилами HOA прежде, чем приобрести недвижимость.

Но все же лучше не рисковать и не приобретать дом, не входящий в какую-либо ассоциацию жильцов, ибо велика вероятность оказаться в неблагоустроенном или криминальном районе.
Покупка недвижимости в США иностранцами, вне зависимости от цели, – основной источник инвестиций в США. Иностранцы предпочитают приобретать дома для проживания в пригороде и небольших поселениях США. А вот приобретая недвижимость для последующей сдачи ее в аренду, лучше ориентироваться на крупные города и районные центры.





Комментарии
Комментировать материалы портала могут только зарегистрированные пользователи. Авторизоваться.
Статьи по теме
Инвестиции в недвижимость США. Откуда спрос?
В многих странах, особенно с высоким уровнем жизни, принято всегда иметь «финансовую подушку». Кто-то предпочитает копить на старость, а кто-то – зарабатывать больше
Зачем покупают недвижимость в США?
Рынок недвижимости США является одним из самых привлекательных для иностранных покупателей и инвесторов. Рассмотрим причины их выбора и то, как стоит подходить к поиску объекта инвестиций
Купить недвижимость в США и получить Грин Кард. Возможно ли это?
Любой может купить недвижимость в США вне зависимости от статуса, наличия или отсутствия гражданства и т.д. Как это сделать и какие блага сулит собственное жилье в США?
Продажа недвижимости в США: налог на прибыль
Что такое "налог на прирост капитала" с продажи недвижимости? Что нужно знать при продаже недвижимости в США за более высокую цену, чем при ее покупке?
Лучшие города США, где жить хорошо
В Америке много прекрасных мест, готовых побороться за звание «Лучший город» по доступности жилья, наличию работы, развитой инфраструктуры и т.д. Так какой американский город занял первое место?
Купить недвижимость в США без переплаты
Стоимость недвижимости в Америке за годы кризиса снизилась. Но зная какие «преиму­щества» квадратных метров делают ее выше, можно сэкономить немного больше!
Подписаться на наши статьи о США