Зачем покупают недвижимость в США?

Рынок недвижимости США является одним из самых привлекательных для иностранных покупателей и инвесторов. Рассмотрим причины их выбора и то, как стоит подходить к поиску объекта инвестиций.



По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR) США, за период апрель 2018 года - март 2019 года объем покупок недвижимого имущества из-за рубежа в долларах составил $77,9 млрд, а количество самих сделок, проведенных в рамках приобретения американской недвижимости иностранным лицом, равно 183 100. Средняя цена такой покупки $280 600, что чуть выше средней покупки американских граждан.

Основными иностранными покупателями недвижимости в США являются жители таких стран, как:

• Китай
• Канада
• Индия
• Великобритания
• Мексика

Топ-5 штатов, которые предпочитают иностранные граждане, приобретающие в США недвижимую собственность:

• Флорида (20%)
• Калифорния (12%)
• Техас (10%)
• Аризона (5%)
• Нью-Джерси (4%)

44% из них предпочитают загородную местность. И только 47% покупают жилье в США в качестве основного места проживания. Второй по массовости целью покупки является чистая сдача в аренду – это 18%.



Инвестиции в недвижимость являются основным источником иностранных вливаний в экономику Америки. Почему же инвесторы со всего мира вкладываются в США?

Рынок недвижимости США. Чем он так привлекателен?

У американского рынка есть масса преимуществ, которые и склоняют чашу весов иностранцев при их выборе площадки для вложений.

Стабильная экономика

Американская экономика в мирное время является самой спокойной и стабильной, что дарит ее участникам уверенность. До начала эпидемии каждая отрасль развивалась и процветала, постоянно появлялись новые проекты, инновационные решения. Уровень безработицы в США был настоящей гордостью Трампа, а точнее – одной из целого списка его достижений.

Эксперты полагают, что Соединенные Штаты – одна из стран, которые первыми восстановят свою экономику после окончания пандемии коронавируса. И это несмотря на то, что сейчас Америка обогнала по масштабам распространения и смертности все остальные страны.

Цены на недвижимость

Стоимость объектов американской недвижимости придется по душе и крайне состоятельным людям, и тем, кто у кого довольно скромный капитал. Жилой комплекс в Майами, коммерческая площадь в Сан-Диего, дом в пригороде Остина (на минуточку, самого лучшего города США в 2019 году) – здесь можно подобрать недвижимость на любой вкус и кошелек и многое из этого будет даже дешевле, чем заветные квадратные метры в Москве, например.

Развитая инфраструктура

Данная отрасль может быть для начинающих инвесторов настоящим «темным лесом», но американский рынок настолько развит, что всегда можно найти специалиста, который проведет экскурс, окажет поддержку и даже услуги сопровождения. Даже личное присутствие иностранного инвестора не будет обязательным при условии найма профессионала: работа с налоговыми документами, осмотр объектов, встреча с участниками сделок, работа от имени владельца в качестве управляющего и т.д. Все моменты абсолютно реально решить, не покидая границ собственной родины.

Финансовая поддержка

В США не так уж сложно найти помощь в виде займа и кредита. Здесь отлично развита система кредитных программ, некоторые из их числа направлены на работу именно с иностранными гражданами, желающими начать деятельность и присутствовать на американском рынке недвижимости.

Как выбрать недвижимость в США?

1. В первую очередь, стоит делать расчеты на «холодную голову». Многие инвесторы поддаются актуальным веяниям и покупают дорожающую недвижимость, полагая, что она уж точно принесет прибыль. Гораздо важнее обратить внимание на ставку капитализации, которая поможет определить норму доходности от недвижимого имущества.

2. Важно провести свои исследования, чтобы определить вероятность удачного приобретения в конкретном населенном пункте. Ключевыми показателями являются: средний заработок местного населения, уровень безработицы, спрос у мобильной части населения и т.д.
3. Необходимо изучить местные налоговые законы, которые разнятся от штата к штату. Какие-то штаты могут оказаться более дружелюбными к арендаторам, какие-то больше защищают интересы самих арендодателей. Стоит сразу разузнать о своих правах и обязанностях как владельца сдаваемого в аренду объекта недвижимости. Про федеральные законы забывать тоже не рекомендуется.

Кроме того, было бы здорово узнать о многочисленных программах и современных решениях в урегулировании отношений арендатор-арендодатель побольше. И в такой развитой индустрии съема, как в Америке, есть свои проблемы, которые стараются решить не только государство, но и независимые предприниматели.

4. Потребуется решить вопрос управления недвижимостью. Конечно, справляться собственными силами будет дешевле, но это отнимет немало времени и сил. Наем управляющего агента потребует дополнительных расходов, но избавит владельца от решения проблем в любое время дня и ночи. Потому стоит сразу определиться со своими приоритетами.
5. Желательно обеспечить себе финансовую подушку примерно на полгода. Случаются разного рода непредвиденные обстоятельства, которые выбивают из колеи даже бывалых инвесторов. Недобросовестные жильцы, долгий поиск по объявлению, судебные издержки и другие ситуации могут потребовать использования сбережений.

6. Стоит сохранять долгосрочный настрой на работу с недвижимостью. Эксперты уверяют, что чем дольше инвестор располагает такой собственностью, тем больше вероятности, что он вернет все свои вложения. Кроме того, недвижимость не так легко продается, как, например, акции, потому стоит быть готовым в долгоиграющему инвестиционному процессу.

Что же касается налоговой системы США, которая обязывает платить налоги и иностранцев в том числе, то, как правило, иностранный гражданин облагается налогом на доход из своего источника в США. Большинство видов доходов из США, полученных иностранным лицом, облагаются налогом в размере 30%. Для выплаты налога иностранному владельцу недвижимости в США потребуется заполнить форму W-8ECI, а для этого необходимо иметь ITIN.

Очень важно помнить, что наличие недвижимости в США не дает никаких преимуществ нерезиденту и не помогает получить ни Грин Кард, ни гражданство Америки.