Недвижимость в Америке для иностранцев | Портал meet-usa.com
Добавить статью

Купить недвижимость в США и получить Грин Кард. Возможно ли это?

17.10.2019
Написать автору
Любой может купить недвижимость в США вне зависимости от статуса, наличия или отсутствия гражданства и т.д. Как это сделать и какие блага сулит собственное жилье в США?

Недвижимость в США. Семья покупает свой дом

Законодательство Соединенных Штатов позволяет любому желающему приобрести в собственность жилую или коммерческую площадь на территории страны. Однако стоит сразу оговориться, что ее наличие никак не повлияет на статус владельца, то есть не даст ему привилегий в получении Грин Кард или гражданства Америки. Единственное, чем может помочь владение американской недвижимостью – это получение бизнес-визы при определенных условиях.
 
Например, для получения визы инвестора (EB-5 виза) необходимо совершить вложение в недвижимость на сумму как минимум $500 000 (после 21 ноября 2019 - $900 000) и при этом создать 10 рабочих мест. В данном случае речь идет о такой недвижимости как кондоминиум, гостиница и пр.

Несмотря на отсутствие каких-либо бонусов за покупку жилья в США, это может стать отличным способом инвестировать капитал. Никто не мешает использовать квадратные метры в Америке для сдачи в аренду и получения дополнительного дохода.

Совершать покупку имеют право, как физические, так и юридические лица. Второй вариант использовать намного выгоднее, ведь так можно защитить имущество от налогов наследства и дарения. В любом случае, после приобретения недвижимости его владелец обязан ежегодно платить налог на имущество, а также оплачивать коммунальные услуги. Иначе из-за штрафов собственнику может быть отказано в выдаче или продлении визы.

Недвижимость в США. Дом с американским флагом

Согласно отчету Национальной Ассоциации Риелторов (National Association of Realtors), с апреля 2018 года по март 2019 года объем покупок жилья иностранными гражданами составил $77,9 млрд, из них только 60% проживают на территории США в качестве недавних иммигрантов или держателей виз.

Агент, риелтор или брокер

Участие риелтора илиагента по недвижимостине является обязательным условием покупки американской недвижимости, но это значительно облегчает задачу, особенно если речь идет о дистанционном приобретении.

Из-за целой системы лицензирования можно запутаться в специальных понятиях: агент по недвижимости, брокер и риелтор. Все они готовы представлять интересы клиента на всех этапах процесса. Однако:

Брокер (Real Estate Broker) – специалист по недвижимости, получивший специальную лицензию брокера. Он имеет право работать самостоятельно, либо с другими брокерами в одной компании (BrokerAssociate).

Агент (Real Estate Agent или Real Estate Salesperson) – лицензированный специалист, нанимаемый брокером. Работник, как правило, должен достичь определенного возраста и получить специальное образование в зависимости от штата. За действия агента ответственность несет его брокер-работодатель.

Риелтор (Realtor) – это специалист по недвижимости, который является членом Национальной Ассоциацией Риелторов. Он соблюдает определенный кодекс и профессиональную этику своего сообщества, за осуществлением которых следит NAR.

Недвижимость в США. Риелтор, брокер или агент по недвижимости

enlightenedВажно понимать, что в каждом штате Америки есть свои нюансы, как юридической стороны вопроса, так методов проведения поиска и сделок по недвижимости. Но в любом случае, вне зависимости от квалификации хороший специалист будет представлять интересы своего клиента в течение всего процесса сделки купли-продажи.

Особенности американского рынка недвижимости:

  • В Америке он представляет собой единую площадку, то есть ко всей информации о рынке есть доступ у каждого специалиста по недвижимости. У большинства других стран каждая контора и ее представитель имеет доступ только к одному из его фрагментов, на который этот рынок поделен.
  • За услуги (комиссию) агента недвижимости в США платит продавец, а не покупатель. Рынок недвижимости стран СНГ только начинает переходить на такую схему отношений в данной сфере деятельности.
  • Лицензия агентства по недвижимости говорит о том, что специалисты компании прошли обучение и сдавали специальные экзамены, чтобы получить право на практику в данной сфере. В то время, как в России, например, лицензия свидетельствует лишь о регистрации организации с указанным видом деятельности.

Как купить недвижимость в США?

В случае, если ваши юридические интересы на дистанции будет представлять юрист, то доверенность на его имя можно оформить в посольстве Америки на территории своей страны. Благодаря ему, даже при закрытии сделки присутствие покупателя будет необязательным.

Недвижимость в США. Удаленная покупка через адвоката

Вместо адвоката можно подписать соглашение с Титульной компанией (Title Company), за исключением некоторых штатов, где сделка по недвижимости осуществляется только с помощью юриста). Даже без доверенности на представление интересов участие титульной компании обязательно при оформлении сделки купли-продажи недвижимости в США.

В крупных городах США, вроде Нью-Йорка, несложно найти и нанять даже русскоговорящего агента по недвижимости в силу высокой популярности этих городов у граждан России.

Этапы покупки недвижимости в Штатах:

  1. Банковский счет в США. Его необходимо открывать, если покупка производится в кредит. В случае, если недвижимость приобретается на собственные средства, то вполне реально совершить международный перевод. Оплата собственными средствами значительно упростит весь процесс.
Ипотека в США для иностранцев выдается на вполне доступных условиях. Однако стоит понимать, что выдача кредита нерезиденту будет сопровождаться тщательным изучением кредитной истории в родной стране покупателя. Кроме того, ставка по кредиту будет составлять не 2-4%, как для американских граждан, а модет достигать и 8-9% годовых.

В зависимости от банка для получения ипотеки может потребоваться:
- паспорт и загранпаспорт;
- действующая виза США;
- SSN (Social Security Number) и, как следствие, налоговая декларация (отчисления налогов в казну США в течение двух лет);
- документы и счета от иностранного банка, доказывающего, что у вас хорошая кредитная история, вы в состоянии оплачивать ежемесячный взнос даже в случае изменений жизненных обстоятельств и т.д.);
- возможность внести как минимум 30% первоначального взноса.

Если покупатель решит лично привезти наличные деньги в США, то ему стоит быть готовым к тому, что сумма больше $9 999 подлежит декларированию.

Недвижимость в США. Ипотека США для иностранцев
  1. Получение ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), заполнив специальную форму. Он необходим в случае, если покупатель осуществляет покупку на расстоянии и ранее не проживал на территории США и не получал SSN. В дальнейшем это позволит платить налоги за купленную в Америке недвижимость.
  2. Предложение на покупку (Offer). Риелтор готовит офер, где указаны все условия, на которые согласен покупатель в рамках сделки купли-продажи. Также на этом этапе вносится депозит за покупку, которая в среднем составляет 5% от ее полной стоимости.
  3. Оценочная работа (в случае ипотечного кредитования как метода оплаты). Ее необходимо провести, чтобы избежать проблем с получением кредита в банке. Банк может отказать в выдаче займа, если оценочная стоимость окажется ниже, чем сумма сделки.
  4. Подписание документов. На данном этапе подключается адвокат покупателя итак называемая титульная компания, которые регистрируют факт заключения сделки.Как уже было сказано, участие титульной компании обязательно, и в ее работу входит:
  • Полная  инспекция объекта сделки (для исключения скрытых проблем с покупкой: давние штрафы, точность указанной площади земли, другие собственники и т.д.)
  • Возможность выступить в качестве эскроу-агента, то есть удерживать и хранить денежные средства клиента до окончательной покупки по заключению договора и оплату услуг
  • Страхование недвижимости, получение полиса и т.д.
Недвижимость в США. Проверка дома, инспекция

На финальном этапе происходит оплата покупки и получение документа на право владения собственностью (deed), если не выявлено никаких нарушений, все стороны согласны с условиями и все прошло по плану. В некоторых штатах право собственности переходит новому владельцу только после того, как титульная компания регистрирует документ в окружном суде.

При желании можно за дополнительную плату провести полную проверку недвижимого имущества, включая исследование на наличие плесени, насекомых и пр.
 
Обычно весь процесс покупки выбранного объекта недвижимости укладывается в срок 30-60 дней, если покупатель приобретает недвижимость в США за свои деньги сразу. В случае с ипотекой срок увеличивается в зависимости от правил рассмотрения выбранного банка.

Важно помнить, что успех покупки жилья в Америке напрямую зависит от выбора специалистов. Закрепит его достоверность предоставляемых покупателем данных, а также его готовность действовать оперативно и в срок. Именно такой порядок вещей поможет стать ближе на пути к своей американской мечте.


Источник



Комментарии
Комментировать материалы портала могут только зарегистрированные пользователи. Авторизоваться.
Статьи по теме
Продажа недвижимости в США: налог на прибыль
Что такое "налог на прирост капитала" с продажи недвижимости? Что нужно знать при продаже недвижимости в США за более высокую цену, чем при ее покупке?
Лучшие города США, где жить хорошо
В Америке много прекрасных мест, готовых побороться за звание «Лучший город» по доступности жилья, наличию работы, развитой инфраструктуры и т.д. Так какой американский город занял первое место?
Купить недвижимость в США без переплаты
Стоимость недвижимости в Америке за годы кризиса снизилась. Но зная какие «преиму­щества» квадратных метров делают ее выше, можно сэкономить немного больше!
Рынок недвижимости США: Маленькие дома с большими возможностями
Станет ли микро-особняк следующим макро-трендом? Застройщики Флориды делают ставку на скромную по площади недвижи­мость со всеми удобствами элитного жилья
Подписаться на новости